Küçük Şehirler, Büyük Fikirler: Yerel Yenilikler Konut Krizine Nasıl Çözüm Sunuyor?

Konut erişilebilirliği krizi çoğunlukla büyük metropollerin bir sorunu olarak ele alınır. Akıllara San Francisco, New York veya Seattle gibi şehirlerde fırlayan kira bedelleri ve mütevazı evler için ödenen milyon dolarlık fiyatlar gelir. Ancak artık ABD genelinde küçük şehirler ve kasabalar da bu krizin kendi ölçeğine uygun bir versiyonuyla karşı karşıya. Bu topluluklar — göz alıcı sahil kasabalarından dağ eteklerindeki tatil beldelerine kadar — benzersiz kimliklerini korumaya çalışırken, bir yandan da yalnızca düşük gelirli aileler için değil; öğretmenler, hemşireler, hizmet sektörü çalışanları ve küçük işletme sahipleri gibi yerel ekonomilerin bel kemiğini oluşturan insanlar için de erişilebilir konut ihtiyacını karşılamaya uğraşıyor.

Küçük şehirler konut krizine büyük fikirlerle çözüm buluyor.

Küçük şehirler büyük metropoller kadar geniş mali kaynaklara sahip olmayabilir; ancak çoğu zaman aynı derecede değerli bir avantaja sahiptirler: Toplum odaklı, yaratıcı çözümleri deneme ve uygulama esnekliği. Bu makale, Hood River (Oregon) ve Portsmouth (Rhode Island) gibi şehirlerin konut erişilebilirliğini artırmak ve topluluk kimliğini korumak amacıyla uyguladığı inşaat harçları, uyarlamalı yeniden kullanım projeleri, imar düzenlemeleri ve kentsel yenileme bölgeleri gibi yenilikçi araçları incelemektedir. Bu çabalar, her büyüklükteki şehir ve kasaba için önemli dersler sunmaktadır.

Küçük Şehirler Neden Şimdi Yenilik Yapıyor?

Son on yılda küçük şehirler ve kasabalar, konut erişilebilirliğini acil bir öncelik haline getiren bir dizi zorlukla karşılaştı:

• Yaşam tarzı göçü ve uzaktan çalışma: COVID-19 pandemisiyle hız kazanan uzaktan çalışma modeli, yüksek gelirli bireylerin manzaralı küçük kasabalara taşınmasına olanak tanıdı. Bu durum, daha önce yoğun konut rekabetinden uzak olan bölgelerde talep ve fiyatların hızla yükselmesine yol açtı.

• Turizm kaynaklı konut baskısı: Hood River gibi şehirlerde konut stokları tatil evleri ve kısa dönem kiralık mülkler olarak kullanılmak üzere satın alındı ve bu da yıl boyunca orada yaşayan sakinleri konut piyasasının dışında bıraktı.

• Sınırlı arazi ve altyapı: Küçük şehirler çoğu zaman coğrafi ve çevresel koruma sınırları nedeniyle genişleyemez; bu da mevcut alanların daha akıllıca kullanılmasını zorunlu kılar.

• Topluluk kimliğini koruma: Birçok küçük kasaba köklü bir tarihe ve kendine has bir kimliğe sahiptir. Geniş ölçekli ve karakteri bozan projeler genellikle tehdit olarak görülür. Bu nedenle duyarlı ve iyi tasarlanmış dolgu konut çözümleri hayati önem taşır.

Bu zorluklara yanıt olarak küçük şehirler, kendi bağlamlarına uygun hedeflenmiş politika araçları geliştirmeye başladı.

Hood River, Oregon: Dağ Kasabasının Erişilebilir Konut Mücadelesi

Hood River, Kolombiya Nehri Vadisi’nde yaklaşık 8.000 nüfuslu bir şehir olup, rüzgar sörfü, dağ bisikleti ve eşsiz manzarasıyla ünlüdür. Ancak bu cazibe, konut erişilebilirliğinde ciddi sorunları da beraberinde getirmiştir. 2021 tarihli bir konut çalışmasına göre kiracı hanehalklarının %60’ından fazlası konut giderleri nedeniyle maddi sıkıntı yaşamaktadır ve konut fiyatları yerel çalışanların karşılayabileceği seviyelerin çok üstüne çıkmıştır.

Gary Johnson ve Patty Garland, geçen sonbaharda tamamlanan müstakil ADU binasının önünde.(kaynak: https://cityofhoodriver.gov/june-2019-city-enews-adu-zoning-improvements/)

Başlıca Yenilikler:

✅ İnşaat Harcı: Hood River, tüm yeni konut, ticari ve sanayi projelerinde %1 inşaat harcı uygulamaktadır. Bu kaynak, Arazi Bankası ve Yerel Konut Fonu’na aktarılmakta, arsa alımlarını desteklemekte ve uygun fiyatlı konut projelerinde boşluk finansmanı sağlamaktadır. Fon aynı zamanda ekonomik zorluklar döneminde acil konut yardımı sunmak için de kullanılabilmektedir.

✅ Ek Konut Birimleri (ADU): Şehir, ADU’ları teşvik etmek için ruhsat süreçlerini kolaylaştırmakla kalmamış, ön onaylı tasarım örnekleri sunarak maliyetleri düşürmüş, teknik destek ve yerel kredi kuruluşlarıyla özel finansman olanakları sağlamıştır. ADU başvurularında önemli artışlar görülmüş, bu birimlerin çoğu öğretmenler, turizm çalışanları ve sezonluk işçiler için barınma sağlamıştır.

✅ Kentsel Yenileme Bölgeleri: Şehir, eski sanayi bölgeleri ve ticari koridorları canlandırmak için vergi artışı gelirlerini altyapı iyileştirmelerine (ör. kaldırımlar, bisiklet yolları, altyapı sistemleri) yatırmaktadır. Böylece karma kullanımlı ve uygun fiyatlı projelere zemin hazırlanmaktadır.

Toplum Katılımı:

Hood River, planlama süreçlerinde yürüyüş turları, tasarım atölyeleri, pazar yeri etkinlikleri gibi geniş kapsamlı katılım yöntemleri kullanmaktadır. Gençlerin sürece katılımını artırmak için liseler ve yüksekokullarla iş birliği yapılmakta, yerel STK’larla ortaklıklar kurulmaktadır.

Erken Sonuçlar:

ADU ruhsatlarında %50’nin üzerinde artış sağlanmış, kentsel yenileme bölgelerinde karma kullanımlı projeler hayata geçirilmiştir. İnşaat harcı binlerce dolarlık kaynak yaratmış, arsa alımı ve mevcut konut stoğunun iyileştirilmesine destek olmuştur.

Portsmouth, Rhode Island: Kıyı Şehrinde Akıllı İmar ve Uyarlamalı Yeniden Kullanım

Rhode Island eyaletine bağlı Aquidneck Adası’nda yer alan Portsmouth, zengin denizcilik geçmişine sahip küçük bir kıyı yerleşimidir. Ancak pek çok New England kasabası gibi, Portsmouth da turizm kaynaklı konut baskıları, yaşlanan nüfus ve sınırlı arazi nedeniyle büyüyen bir barınma kriziyle karşı karşıyadır. Kentteki ortalama konut fiyatları istikrarlı bir şekilde artarken, bu artış birçok orta gelirli sakini konut piyasasının dışında bırakmaktadır.

Portsmouth, Rhode Island: Uyarlanabilir Yeniden Kullanım ve Akıllı İmar (kaynak: https://www.ds-arch.com/blog/rhode-island-clears-the-path-for-more-adaptive-reuse-projects-in-2024)

Öne Çıkan Yenilikçi Uygulamalar:

✅ Uyarlamalı Yeniden Kullanım (Adaptive Reuse): Portsmouth’un imar düzenlemeleri, kullanılmayan veya tarihi yapıların – eski fabrikalar, okullar, kiliseler ya da ticari binalar gibi – konuta dönüştürülmesini aktif şekilde teşvik etmektedir. Bu tür dönüşüm projeleri için hızlandırılmış değerlendirme süreçleri uygulanmakta ve onaylanan projelere emlak vergisi muafiyeti sağlanmaktadır. Bu yaklaşım sayesinde, tarihi bir okul yaşlılara yönelik apartmanlara dönüştürülmüş; eski bir tekstil fabrikası ise karma gelir düzeylerine hitap eden konut kompleksi olarak yeniden işlevlendirilmiştir.

✅ Kulübe Kümeleri ve Küçük Ölçekli Çok Haneli Konutlar: Hedefli imar değişiklikleriyle, Portsmouth daha önce sadece tek ailelik evlerin yapılabildiği bölgelerde kulübe tipi yerleşkeler ile dubleks ve tripleks gibi küçük çok haneli konutlara izin vermektedir. Bu projelerin çevredeki mahalle dokusuna uyumlu olması için belirli tasarım kriterlerine uymaları zorunludur. Ayrıca bu projeler içinde uygun fiyatlı konut barındırıyorsa, yoğunluk artışı teşvikleri ve otopark gerekliliklerinde esneklik sağlanmaktadır.

✅ Yeniden Gelişim Alanlarında Kapsayıcı İmar (Inclusionary Zoning): Yeniden yapılandırma projeleri için belirlenen büyüme alanlarında, geliştiricilere uygun fiyatlı konut birimlerini projeye dahil etme ya da bunun yerine yerel konut fonuna katkı yapma zorunluluğu getirilmiştir. Bu politika sayesinde büyük ölçekli gelişimlerin sosyal fayda üretmesi sağlanmakta ve konut adaleti desteklenmektedir.

Toplumla Etkileşim:

Portsmouth kent planlamacıları, toplumun konut politikalarına doğrudan katılımını sağlamak amacıyla çok çeşitli yöntemler kullanmıştır. Birkaç gün süren tasarım atölyelerinde (charrette) sakinler, mimarlar ve planlamacılar birlikte projeler üretmiştir. Kütüphane ve toplum etkinliklerinde açılan geçici geri bildirim noktaları sayesinde farklı gruplardan fikir toplanmış; çevrimiçi anketler ve dijital haritalama araçları ile halkın yeniden kullanım veya dolgu konut geliştirme için uygun gördüğü alanlar belirlenmiştir. Ayrıca, yerel tarih dernekleriyle iş birliği yapılarak yeni konut çözümlerinin Portsmouth’un mimari mirasıyla uyumlu olması güvence altına alınmıştır.

İlk Sonuçlar:

Uyarlamalı yeniden kullanım projeleri, tarihi dokuyu koruyarak kent kimliğini yitirmeden yeni konut çözümleri sunmuştur. Kulübe tipi yerleşimler, evlerini küçültmek isteyen yaşlılar, genç aileler ve ilk kez ev sahibi olacak bireylerden yoğun ilgi görmüştür. Bu “nazik yoğunluk” (gentle density) çözümleri, mahalle ölçeğini bozmadan konut çeşitliliğini artırmıştır. Kapsayıcı imar politikaları sayesinde özel sektör projelerinde uygun fiyatlı konut üretimi başlamış; bu fondan elde edilen kaynaklarla da kamuya ait arazilerde kar amacı gütmeyen konut projeleri desteklenmiştir.

Küçük Kentler İçin Genel Dersler

Hood River ve Portsmouth örnekleri, diğer küçük şehirlerin kendi koşullarına uygun olarak benimseyebileceği birkaç temel ilkeden oluşan bir yol haritası sunmaktadır:

🌟 Büyümeyi Toplumsal Faydayla Eşleştirmek: Başarılı küçük kentler, yeni yapılaşmanın toplumsal önceliklere hizmet etmesini sağlar. Yapı harcı vergileri (excise tax) ve kapsayıcı imar gibi araçlarla büyümenin ortaya çıkardığı ekonomik değer doğrudan konut erişilebilirliği, altyapı ve kamusal alanlar gibi ihtiyaçlara yönlendirilir. Bu yaklaşım, yeni gelişmelere olan toplumsal güveni artırır.

🌟 Nazik Yoğunluğu Benimsemek: Yeni konutlar inşa etmek, yüksek katlı yapılar inşa etmek zorunda değildir. ADU’lar (arsa içi ek konutlar), kulübe kümeleri, dubleksler ve tripleksler gibi çözümler, mahalle dokusuna zarar vermeden konut arzını artırabilir. Bu tür yapılar, yaşlıların yaşadıkları yerde kalabilmelerini, gençlerin uygun fiyatlı evlere erişmesini ve ailelerin bir arada kalabilmesini sağlar.

🌟 Mevcut Olanı Değerlendirmek: Uyarlamalı yeniden kullanım, tarihi veya kullanılmayan binaları, yeni arsa tüketmeden yaşanabilir konutlara dönüştürür. Bu yaklaşım, kent kimliğini koruyarak çevresel etkiyi azaltır ve mahallelerin yeniden canlanmasını tetikleyebilir.

🌟 Toplumu Sürece Dahil Etmek: Güçlü toplumsal katılım süreçlerine dayanan politikalar, daha kalıcı ve etkili olur. Kamuya açık çalıştaylar, tasarım atölyeleri, yerinde keşif yürüyüşleri ve dijital katılım araçlarıyla halkın fikirleri toplanır. Bu süreç, sadece yaratıcı çözümler üretmekle kalmaz, aynı zamanda toplumsal desteği de pekiştirir.

🌟 Araçları Yerel Bağlama Uygun Hale Getirmek: Başarı için evrensel bir şablon yoktur. Stratejiler, bir kentin coğrafyası, ekonomisi, tarihi ve kültürüne göre uyarlanmalıdır. Turizme dayalı bir dağ kasabasında işe yarayan yöntemler, kıyı şeridindeki bir yerleşimde farklılık gösterebilir. Önemli olan, kanıtlanmış araçların yerel koşullarla harmanlanmasıdır.

Bu ilkeler bütünleştiğinde, küçük kentler yalnızca etkili değil; aynı zamanda adil, dirençli ve kimliğine sahip çıkan konut politikaları oluşturabilir.

Yolun Devamı

Küçük kentler, giderek konut alanındaki yeniliklerin öncüsü haline geliyor. Daha küçük ölçekleri sayesinde esnek kararlar alabiliyor, büyük kentlerin uygulamakta zorlanabileceği çözümleri test edip iyileştirebiliyorlar. Bu topluluklar, konut politikalarının adeta canlı laboratuvarları gibi çalışıyor — uygun fiyatlı konut üretiminin mümkün olduğunu, aynı zamanda topluluk bağlarının da güçlendirilebileceğini gösteriyorlar.

Ancak bu ilerlemenin devamı için küçük kentlerin desteklenmesi gerekiyor. Devlet politikalarıyla uyumlu teşvik programları, konut fonları ve altyapı yatırımları için mali kaynaklar, karmaşık planlama ve finansman süreçleri için teknik destekler bu ilerlemeyi sürdürebilir kılacaktır. Ayrıca, kar amacı gütmeyen kuruluşlar, bölgesel konut otoriteleri ve özel sektörle kurulan güçlü ortaklıklar da bu dönüşümün sürdürülebilirliğini sağlayacaktır.

Bunun yanı sıra, küçük kentlerin birbirinden öğrenebileceği ağların oluşturulması büyük önem taşımaktadır. UrbanWise gibi platformlar, bu tür başarı hikâyelerini görünür kılarak, her ölçekten topluluğun ilham alabileceği ve uygulayabileceği stratejiler sunar.

Sonuç olarak, küçük kentlerdeki konut krizini çözmek sadece daha fazla konut üretmekle ilgili değildir. Bu süreci düşünceli, kapsayıcı ve yerel kimliği pekiştiren bir yaklaşımla yürütmek gerekir. Çünkü bu yerlerin en kıymetli varlığı, orada yaşayan insanların birbirine ve kentine duyduğu bağdır.